为切实推进我市房地产市场健康持续发展，帮助解决房地产项目办理房产证涉及各环节的问题，今年5月至6月，市政协成立由林甫肄副主席为组长、市政协港澳台侨委、市住建局等相关工作人员组成的专题调研小组，就我市房产办证过程中遇到的难题进行专项调研，通过发放调查问卷、组织委员视察、召开座谈会、赴内地城市考察等多种形式，了解我市商品房办理房产证的基本情况及存在问题，结合我市的实际和其他城市的先进经验，深入调查分析，形成调研报告。

　　一、我市房产办证的基本情况

　　（一）新建房地产项目办证情况。目前，我市房地产开发的基本程序为：立项→规划报建→施工报建→预售许可→房屋销售→交付→办理各项竣工验收（涉及11个部门）→房屋产权初始登记→完税→办理转让登记至购房者名下。

　　在竣工验收手续完备的情况下，市住建局的办理房屋初始登记（即房产大证）承诺期限为23个工作日；产权清晰、完税后，办理房产证至购房者名下的过户登记期限为18个工作日。

　　目前我市绝大部分商品房项目在通过工程质量、消防等一两项验收后，即以毛坯房的形式交付给购房者，然后着手办理各项验收手续，再办理房产证。由于验收涉及部门多、环节繁琐，加上验收中发现问题需要整改，因此，我市房地产开发项目从交付至办理房产证所需时间短则一年半载，长则三四年。2012年，我市新建商品房办理房产证413栋，面积212.68万平方米。

　　（二）二手房交易办证情况。2012年，我市二手房交易7598户，面积74.66万平方米。我市目前尚无由政府统一组织的房地产交易平台，二手房的交易主要由房地产中介机构撮合及买卖双方自行交易。

　　（三）历史遗留问题办证情况。我市从2009年12月出台解决办理房产证历史遗留问题政策，2011年12月政策实施期满，2012年9月，市政府决定延长政策期限至解决历史办证问题止。实施解决房产证历史遗留问题以来，共办理历史遗留问题房产证8181户，面积122万平方米。

　　二、存在问题

　　通过发放调查问卷和召开企业代表、政府各部门座谈会，各方反映的问题主要为：

　　（一） 购房者反映的问题。

　　1、从交房到办证，少则半年，多则两、三年，时间过多，部分项目因某项验收未通过，长期不为业主办证。

　　2、办理房产过户、抵押等手续，与内地城市相比，办理期限较长。

　　3、二手房交易市场不规范。房地产中介市场存在吃差价、不诚信、从业人员不具备从业资格等不规范行为，甚至出现中介人员卷走客户资金的个别现象。

　　4、个人名下、国有单位名下的房屋转让需提供婚姻证明，国有资产管理部门的证明，材料多，办事不便。

　　5、办理房产证历史遗留问题进展缓慢。

　　（二）开发企业反映的问题。主要是项目审批及验收的环节、手续多且繁琐，从主观上，企业也想尽快为业主办证，但客观上，建设、验收等各环节所需时间长，直接影响了办证。反映较多的有以下几个方面：

　　1、项目报建前的几项评估及收费。主要是雷击风险评估、水土保持、环境保护评估及地震安全性评测、交通评估等5项，企业认为，政府在土地出让时就应对是否适合房地产开发做出确认，如不适合开发就不应出让；设置这些评估主要是为了收费，建议政府取消此类评估。

　　2、太阳能（节能）审查问题。目前我市节能审查主要是太阳能的利用，由于目前普遍采用坡顶设计，屋面平台面积不大，每栋可安装的太阳能最多只能供一、二十户使用，能够真正享受和使用太阳能的住房并不多。建议高层和超高层民用建筑按自愿原则,多层建筑则强制安装太阳能,同时,适当加大应用太阳能的行政补贴和激励措施,把之前规定的房地产开发企业可以按太阳能聚热板面积申请增加容积率,调整为可按聚热板面积的三倍申请增加容积率,激励房地产开发企业在项目建设中最大化使用。

　　3、验收涉及的增容问题办理时间长、手续繁琐。企业反映，我市房地产项目办理房产证的时间一般都在交楼后两年以上,其主要原因是面积误差办理增容手续繁琐。现行政策规定，项目竣工验收时,如超出规划的批建面积（哪怕是1平方米）,就要转国土部门做评估(最快耗时3个月)，确定楼面地价,补交增容地价款，再转规划部门办理，整个流程最快半年，慢则一年。其建议简化程序,由国土部门按原始出让地价或政府现基准地价直接收取增容费, 不再进行地价评估。

　　4、竣工验收涉及部门多、时间长。我市竣工验收涉及住建、规划、土地、消防、环保、人防、市政市容、水务、国安、气象、质量技术监督等11个部门。验收的程序是，开发单位在工程竣工后，先办理工程质量验收，同时办理上述各项验收，再办理规划验收，最后到住建局办理竣工备案，由于涉及部门多，各部门之间无信息共享，办理验收手续中需重复收取材料，整个验收手续办结少则半年，如涉及增容问题，则需一两年甚至更长。

　　（三）政府相关部门提出的问题

　　在座谈会上，住建、规划、土地、消防、环保、人防、市政市容、水务、国安、气象、质量技术监督等11个政府部门对各自的业务审批及验收都做了详细介绍和解释：

　　1、项目审批问题。目前各部门设置的审批项目均有法律支持，办事告知、审批期限也按程序办理，但距企业、老百姓的要求仍有差距，矛盾体现在，从简化手续的角度出发，取消一些审批确实有利手提高办事率，但法律赋予的职责如何承担，取消审批后如何实现对开发单位的有效监管。

　　2、验收问题。各部门反映，项目验收的主要问题是开发单位不按批建方案建设、不符合相关技术规范，又不及时整改，造成项目久验不过。主要体现为超容加建、部分改变规划功能、人防面积不达标、消防设施设备不符合规范等。

　　三、原因分析。从各方反映的情况分析，房产办证存在的问题主要分两大类，一是房地产开发过程中审批、验收涉及部门多，环节手续繁琐，导致项目长期不具备办证条件；二是具备办证条件后，办证所需的时间较长。

　　（一）项目审批、验收涉及部门多、环节多、流程长。房地产项目的审批及验收，涉及土地、发改、规划、住建、消防、环保、民防、园林、水务、国安、气象、公安等12个部门，需办理用地、立项、规划、消防、水土保持、节水、环评、地震、图审、施工、国家安全、人防、绿化、防雷、交通评估、商品房预售等14项行政审批或评估；项目竣工验收也涉及相同的部门和环节。由于涉及部门，办结各项手续时间长，据了解，我市建设项目的从审批到开工均超三个月以上，竣工验收则更长，需半年以上。

　　（二）项目建设过程的监管力度弱。目前，各部门重审批和验收两头，建设中间过程的监督、跟踪服务力度不够，一些项目不按批准方案建设又未能及时发现，待竣工时已成事实，难以整改，造成项目验收难、验收时间长。

　　（三）相关法律制度缺失或不合理。目前我市对商品房预售款的制度尚未建立，开发单位挪用售房款的现象不时发生，项目无法按时完工；而已有的制度，如水土保持、地震、防雷的评估，一个项目做一次重复工作；增容问题，施工造成的面积误差需补交增容费，需一个项目进行一次地价评估，在规划和土地部门来回审批。

　　（四）办理房产证的时限长。目前住建部门存在环节多、人手少、系统不完善等问题，在服务窗口收件后，来回送件、人工查档所耗时间长，经了解，与内地先进城市相比，我市房产办证的时限平均要长一倍。

　　（五）房地产中介市场监管力度不够。目前我市房地产中介机构156家，在市住建部门备案的仅32家，大部分中介机构及从业人员不具备经营资格，虽然市住建部门曾多次联合工商部门进行整治，但由于缺乏执法队伍，整治的成效仍不明显。

　　（六）解决房产证历史遗留问题涉及部门、环节多。房产证历史遗留问题绝大部分是由于建设单位违法违规造成，在解决此问题时，政策规定需征求各相关部门意见，并整改符合条件后方能办理，但由于建设单位往往不存在或不配合，整改措施无法落实，造成善意购房者仍无法办证。

　　四、内地城市的经验和做法

　　带着归集整理的问题，调研组赴南京、南昌两个城市，与当地的房产管理部门通过座谈、现场考察、收集资料等方式进行调研，他们的主要经验有：

　　（一）实行建设项目联合审批、联合验收制度。从2004年底开始，南京市实行了建设项目联合审批制度，项目报建涉及相关部门的事项从32项减为9项，对这9个事项，规定各相关部门在规定时间内（一般不超过25日）同步办理完毕，改“串联”为“并联”，大大提高了审批效率。南昌市从2012年底开始对行政审批涉及两个以上部门的实行联合办理，联合办理采用联合咨询、联合受理、联合踏勘、联合会审等方式进行，其中建设工程竣工验收由规划部门主办，其他部门并联办理，办结时限为23个工作日。

　　（二）加强房地产市场监管力度。南京市设立房地产执法队伍——房产监察大队，负责对房地产市场的违法违规行为进行查处，有效地遏制房地产市场乱象发生；南昌市加强二手房市场、房产中介机构管理，实行二手房经纪合同、交易合同网上备案，推行“实权售房、实名看房”制度，建立交易资金托管，有效地规范了二手房交易市场。

　　（三）建立、完善房地产市场监管配套制度。南京市从2004年至今，制定了《南京市商品房认购、销售合同网上备案和登记办法》及实施细则、《南京市商品房预售款监管办法》、《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》等10多个配套规定，还在全国首创了码头、机场、道路等构筑物的登记规则，从制度上有效地规范了房地产市场、房产登记行为。

　　（四）房产服务办事便民快捷、高效规范。南京、高昌均独立设有房产服务大厅，预售许可、合同备案、房产办证、二手房资金托管、评估、税务、公证等均在大厅内设点办公，做到所有房产业务在服务大厅内办结。南京市还在城南和城北设有两个办理点，方便城郊群众办事。

　　在基础投入方面，南京市共投入3000多万元，建立房地产信息管理系统，对所有房屋档案进行数字化扫描，房屋登记均可在网络上实行审批，大大提高了工作效率。其办证的时限为3-10个工作日，部分事项可当场办结。

　　（五）积极解决房产证历史遗留问题。南京市对房产证的历史遗留问题实行一事一议制；南昌市2001年出台了《历史遗留违章违规房屋办证处理意见》，对1999年12月31日前购买的商品房、出售公有住房、集资房、拆迁安置房实行放宽办证政策，凡产权清晰、房屋质量满足安全的均先予办证，相关手续责令建设单位后补，未补办的予以处罚或限制开发新项目。

　　五、对解决我市房产办证问题的建议

　　我市各级政府部门很重视房产办证工作相继出台相关政策解决购房者的办证问题。1999年底，省、市人大及政府相继出台相关积压房地产确权政策，解决了上世纪90年代初房地产泡沫产生的遗留问题；2009年底,我市出台了《关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见》，解决了部分房产证历史遗留问题。这些政策的出台，确实解决了部分群众反映的房屋办证难题，但仍不能从根本上杜绝我市房地产市场存在的问题。

　　房屋办证特别是商品房办证存在的问题，其主要原因一是开发建设单位违法违规、不诚实守信；二是政府部门监管缺失、服务不到位；三是部门内部或部门之间的办事环节、办事流程繁琐，影响办理效率；四是相关法律制度不健全。我市作为国际旅游岛的省会城市，拥有独特优质的自然环境，房地产业迅猛发展，外地购房者日渐增多，但房产办证的问题也不断出现。随着国家房地产调控政策的进一步实施，开发建设单位面临的销售压力、资金压力增大，已销售的房屋能否按期完工、按期办证的问题可能更为突出。经过这次调研，调研组对我市房地产市场、房产办证情况有了较为全面的了解，对解决办证难、加快办证效率提出以下意见：

　　（一）加强项目建设过程中的监管力度。确定一个责任主体，联合各执法部门加强对项目建设过程中的监督，发现违建行为及时制止，把问题解决在苗头，而不是在申报竣工验收时才发现违法违规行为既成事实，整改措施落实不了，验收久拖不过。

　　（二）尽快实施联合竣工验收制度。2012年6月，市政府出台《海口市优化三类建设项目联合审批流程实施方案》，对房地产项目进行联合验收，时限为13个工作日，但该制度目前仍未进入实质操作，建议市政府尽快协调各部门对申请验收的项目实行联合验收，各部门在联合验收中，要改变原来的验收方式方法，以高效便民为出发点，使联合验收制度真正落到实处。

　　（三）研究企业反映项目审批、验收的共性问题，切实解决投资者的办事困难。如验收涉及的增容问题，只要不是主观故意违规加建、属施工误差的，可以按当时销售平均价扣除工程建设中成本后的实际价作为标准，由规划部门在验收时代为收取，而不必让企业来回多头跑，增加办事环节。

　　项目报建前的雷击风险、水土保持、环境保护及地震安全、交通等几项评估，可考虑放在土地出让前由国土部门对所在规划区域委托一次性整体评估，各职能部门依据评估结果履行职责，而不必每个项目都进行重复的评估。

　　（四）加强房地产市场监管

　　1、研究提高商品房预售及交付使用的门槛。目前存在问题较多的都是预售的商品房项目，开发单位资金不足、建设过程中产生的问题由购房者承担。可通过提高商品房预售的门槛（主体封顶后方可销售），提高交付使用条件（整体验收合格具备办证条件后方可交付），或取消预售为验收合格具备办证条件后方可销售。这样既限制了资金缺乏的企业进入房地产市场，也可有力保护了购房者的权益。

　　2、进一步完善房地产开发企业信用信息制度。对开发单位（含法定代表人、主要控股人）有违法违规、不良记录的，列入黑名单，限制或禁止今后从事房地产开发。

　　3、加强市场监测，防范项目烂尾的风险。对投诉较多的企业，特别是工程进度较缓慢的项目，进行重点监测，防范项目烂尾的风险。

　　4、设立专门的房产交易服务机构，建立统一的二手房交易网络平台，利用网络信息手段加强房地产中介市场监管。市住建部门建立全市统一的二手房交易平台，从中介机构及从业人员的管理、二手房的房源发布、经纪合同备案、购房合同备案、交易资金托管等全部纳入网络管理，规范房地产中介市场行为。

　　5、建立、完善房地产市场监管配套制度。从商品房预售许可、销售管理、预售款监管、竣工交付、办证义务、二手房市场服务、中介机构及人员管理等环节，制定具体的配套细则，在制度上规范开发单位、售房单位、中介机构的行为。

　　（五）建立商品房批建、变更、验收涉及各部门的审批信息共享，实现一件流转。

　　建议加快城建系统数字共享平台完善投入使用，从网络上可即时了解各项目的审批、变更、验收信息，实现审批信息共享，不重复收件，提高办事效率。

　　（六）实行房屋登记系统的升级改造，优化程序，提高办证效率。

　　按照国家住建部对加强房屋信息系统建设和管理的要求，由市政府对加大资金投入，对市住建部门现有的房地产预报系统、房屋登记系统整合改造，同时对房产档案进行数字化扫描，实现房产管理从预售许可到房屋登记各环节实现信息管理和网络审批，提高办证效率。

　　全面清理房产办证的收件标准、办理环节、审批流程，做到简化程序、科学配置、高效便捷。

　　（七）设立独立的房产服务场所，方便群众办事。目前市政府服务中心的场地有限，房产办证来回收件送证无形中耗费了大量时间，借鉴内地城市的做法，设立市政府服务中心房产分中心，将原市住建局在海甸五西路的办公大楼改造为房产服务大厅，涉及房产服务的税务、银行、公证等服务办事单位均进驻设点，在大厅内完成各项审批服务事项，条件成熟时，四个区增设区分中心。真正做到便民、快捷。

　　（八）优化二手房交易办证手续和程序。房屋交易交权登记不是行政审批，而是在当事人形成民事合约后申请登记的行为，申报不实的责任由申请人承担。要按此原则简化收件标准及审查手续，减少收件材料及审查环节，方便群众办事。

　　（九）继续加大解决办理房产证历史遗留问题工作力度。本着尊重历史的原则，对符合历史遗留问题的房屋，购房者产权清晰、满足房屋使用安全条件的，先予办证；同时对违法违规的建设单位、售房单位，加大处罚追责力度，让违法者得到应有的惩罚。